Места
Вода, горы, город
Три типа первоклассной недвижимости по-разному ведут себя в цикле, по-разному обходятся в содержании и находят разных покупателей. Что именно вы покупаете, важнее, чем где.
Спросите бюро, что оно продает, и вы услышите: дома. Спросите семейный офис, что он покупает, и вам назовут одно из трех: воду, горы или город. Различие звучит как география, а на деле речь о том, как ведет себя актив: что делает его редким, кому он нужен, во что обходится его содержание и что с ним происходит, когда деньги начинают нервничать.
Вода
Береговая линия остается самым дефицитным ресурсом в недвижимости: побережья не прирастают, а градостроительные власти больше не разрешают на них строить. Поместье на мысу Ривьеры, вилла на берегу озера Комо, дом на первой линии на юго-западе Майорки, участок у залива на островах Майами: каждый из них входит в число, которое уже не вырастет, и это число сокращается всякий раз, когда объект покупает семья, которая никогда не продает. Поэтому вода сохраняет стоимость в любом цикле, и именно для таких активов пишутся слепые листинги.
Она же обходится дороже всего в содержании. Соль, ветер, волнолом, причал, страховка на побережье, где случаются ураганы, сад, которому в августе нужен полив. К тому же на Средиземноморье вода сезонна так, как никогда не бывает сезонна городская квартира, поэтому здесь так важен арендный доход и поэтому сравнение «владеть или арендовать» здесь по-настоящему честно.
Горы
Альпийские рынки, которые освещает этот сайт, Санкт-Мориц и Кицбюэль, редки не по воле географии, а по закону. Швейцария в 2012 году остановила строительство новых домов для отдыха и ограничивает иностранных покупателей квотой; Тироль ограничивает вторые резиденции и следит за соблюдением правил. Итог тот же, что и у воды: фонд, который не растет, и растущее число желающих. Горные активы наименее ликвидны в этом списке (триста дней на продажу шале в Сувретте) и при этом самые стабильные, потому что никому из владельцев не приходится продавать в спешке.
Их держат во франках или в юрисдикции с фиксированным налогом на выход, что меняет расчет; относительно своей цены они недороги в эксплуатации; и у них два сезона, на один больше, чем у побережья.
Город
Этаж в VII округе, просторная квартира на одном уровне в Мейфэре, вилла в Херцогпарке, дворцовый этаж в пределах венского Ринга. Городские активы редки благодаря адресу: число османовских этажей с видом на купол ограничено, однако очень хороших квартир в Париже много, а рынок глубок, ликвиден и оценивается по сопоставимым сделкам. Содержание городского актива дешевле всего в Европе и дороже всего в Америке; ликвиднее города нет нигде, и проблема сезона длиной в десять недель касается его меньше всего. Кроме того, именно здесь живет валютный вопрос, ведь Лондон и Нью-Йорк оцениваются в чужих деньгах.
Семье стоит владеть одним активом каждого типа и понимать, какой из них какой. Большинство владеют двумя активами одного типа и называют это диверсификацией.
Инструмент «Баланс портфеля» в одной фразеКак их сочетать
Мандаты семейных офисов, которые ведет бюро, обычно приходят к одной схеме: городской этаж как база, дом у воды на лето и, если семья катается на лыжах, горное шале, которое держат для внуков. Три актива, иногда три валюты, три профиля расходов на содержание, три режима выхода. Инструмент «Баланс портфеля» показывает, как каждое новое приобретение меняет долю недвижимости в состоянии и как быстро можно было бы продать всю позицию; для воды и гор ответ один: медленно.
Посчитайте сами
Баланс портфеля
Что следующий дом сделает с долей недвижимости в вашем капитале и как быстро вы смогли бы продать все.
