Частный рынок
Тихая продажа
Как семья продает дом так, что ни одна фотография не уходит в обращение, почему цена при этом часто выше и чего это требует от продавца взамен.
Северное море · Германия
Зильт
Песчаная коса в Северном море с самыми высокими в Германии ценами за квадратный метр и правилами о соломенных крышах, которые превратили остров в фонд домов, заменить которые можно только таким же домом. Зильт называют Хэмптонсом Германии, и бюро относится к нему как к острову, где все решает «шепот».
Индекс Ranesta
15 000 до 30 000 €
Премиальный диапазон, за м²
45 000 €
Трофейный уровень, за м²
2,0 до 3,0 %
Валовая доходность
50 %
Закрытые продажи
12,1 %
Расходы на покупку
0,5 %
Расходы на владение в год
Редакционная оценка диапазонов цен предложения в премиальном сегменте по состоянию на сентябрь 2026. Не является оценкой стоимости. Типичный порог входа 4 млн €, трофейные объекты от 30 млн €. Срок продажи в премиальном сегменте около 200 дней.
Где именно
Кампен
Деревня на клифе: дома под соломенными крышами на пустоши между ваттами и морем, «Виски-миля» и дюны. Самая дорогая деревня Германии, от тридцати до сорока пяти тысяч за квадратный метр за дом под соломой в первой линии.
Кайтум
Старая капитанская деревня на стороне Ваттового моря: фризские дома под соломой, церковь, приливные отмели. Тише, чем Кампен, и ее предпочитают семьи, которые остаются на все лето.
Веннингштедт и Брадеруп
Между Кампеном и Вестерландом, с пляжем и пустошью: рынок домов, в которых живут, а не которые показывают.
Вестерланд, Рантум и Лист
Город с вокзалом и всей инфраструктурой, длинный пляж к югу от него и северная оконечность с гаванью. Квартиры в Вестерланде составляют ликвидный рынок острова.
Коротко
Остров одного и того же дома
На Зильте действуют строительные правила, которые по сути запрещают будущее. В Кампене и Кайтуме дом должен стоять под соломенной крышей и сохранять фризские пропорции, а заменить его можно только домом того же объема на том же пятне застройки. В результате остров не может расти, дома не могут становиться больше, а стоимость участка заключается в праве и дальше делать то, что на нем делали с пятидесятых годов.
Цены здесь с большим отрывом самые высокие в Германии, а круг покупателей составляют промышленные и медийные состояния страны: семьи из Гамбурга, Дюссельдорфа, Мюнхена и Рейнской области, которые проводят здесь лето уже три поколения. Половина премиальных сделок проходит частным образом, о них договариваются зимой через немногих агентов острова и гамбургских юристов, представляющих семьи.
Действуют немецкие правила с самым высоким в стране налогом на приобретение, который вместе с долей агента делает Зильт самым дорогим для входа из всех немецких рынков. Освобождение через десять лет позволяет выйти без налога. Никто не выходит.
Полезно знать
Налог на приобретение
6,5 %, самый высокий в Германии
Нотариус, реестр, агент
Около 2 % плюс доля покупателя 3,57 %; в сумме закладывайте двенадцать процентов
Правила о соломенных крышах
В Кампене и Кайтуме обязательны соломенные крыши и фризские пропорции; дом заменяют таким же домом
Прирост капитала
Не облагается после десяти лет
Вторые дома
Общины взимают налог на второе жилье; некоторые ограничивают новую сдачу жилья отдыхающим
Как добраться
Автопоезд из Нибюлля или аэропорт Вестерланда с рейсами из Гамбурга, Мюнхена и Цюриха в сезон
Кто покупает
Почти исключительно немецкие семьи: Гамбург и север, Рур и Рейнская область, Мюнхен. Несколько датчан и швейцарцев. Иностранные покупатели из более далеких стран редки, и их появление стало бы событием.
Над чем работает бюро
Дома под соломой на клифе в Кампене, фризские дома у ватт в Кайтуме и участки в обеих деревнях с правом на перестройку. Зильтские мандаты бюро ждут дольше, чем любые другие в его портфеле.
Заметки о покупке
Нотариальный акт, обязательный с момента подписания; в сумме двенадцать процентов с налогом на приобретение, нотариусом и долей агента. Главный документ сделки составляет строительное дело дома под соломенной крышей: что было разрешено, что построено и что можно перестроить. Бюро изучает его вместе с архитектором с Зильта до любого предложения.
В частном портфеле
Открытые мандаты покупателей
- M-133Гамбургская семья ищет дом под тростниковой крышей на первой линии в Кампене, от 10 до 20 миллионов, и ждет уже три зимы.
Голосование по локации
На Зильте
Посчитайте сами
Расходы на покупку
Во что на самом деле обходится вход в дом, в шестнадцати юрисдикциях, статья за статьей.
Посчитайте сами
Выход и чистая выручка
Что останется после налога на прирост капитала, агентов и расходов в том году, когда вы, скорее всего, будете продавать.
Вопросы покупателей
Кампен ради моря, клифа и цены; Кайтум ради ватт, старой деревни и лета, которое не кончается. Первая линия в Кампене считается трофеем; капитанский дом в Кайтуме держат по шестьдесят лет.
Шлезвиг-Гольштейн установил его в размере шести с половиной процентов для всей земли, а Зильт просто входит в ее состав. Это цена входа на остров, где других налогов почти нет, а на выходе через десять лет действует освобождение от налога на прирост капитала.
Почти никогда. Правила допускают лишь замену существующего объема, и стоимость дома часто определяется его объемом, а не самим домом. Старый дом с большим разрешенным пятном застройки стоит больше, чем новый с маленьким.
Зимой, через агентов острова и юристов семей, прежде чем что-либо будет записано. Покупатель, о готовности которого известно, слышит о доме в октябре и подписывает договор у гамбургского нотариуса в феврале. Бюро и становится путем такого покупателя.
Читайте также
Частный рынок
Цифры
Выход решается при покупке
Правила налогообложения прироста капитала различаются сильнее, чем цены: ничего в Монако и Дубае, ничего через десять лет в Германии, фиксированные тридцать процентов в Австрии, понижающая шкала во Франции. Выход остается той частью доходности, которую большинство покупателей никогда не моделирует.
Частное письмо
Одно письмо в месяц.
Одно письмо в месяц: что изменилось в локациях, одна анонимная сделка с разбором и одна цифра, которую стоит знать. Без рекламы, без отслеживания, отписка одним кликом.