Частный рынок
Тихая продажа
Как семья продает дом так, что ни одна фотография не уходит в обращение, почему цена при этом часто выше и чего это требует от продавца взамен.
Объявление о продаже придумано совсем недавно. Большую часть истории дорогих домов их продавал юрист за обедом, и семьи, которые до сих пор поступают так же, вовсе не старомодны. Они поняли, что дом, показанный трем правильным покупателям, продается дороже, чем дом, показанный тремстам неправильным, и что фотография спальни на портале обходится в цену, которую им платить незачем.
Почему продавцы выбирают частную продажу
Как это делается
Продавец поручает продажу одному бюро или одному агенту, письменно, указывая цену, которую он принял бы, и свои условия: никаких фотографий в обращении, никакой таблички, никакого портала, просмотры только для покупателей, подтвердивших средства, NDA там, где имя семьи имеет значение. Бюро готовит досье, которое покупатель никогда не оставляет себе: планы, разрешительную документацию, техническое заключение, счета по дому. Затем оно сопоставляет дом с мандатами покупателей, которые у него есть, и организует знакомства, по одному.
«Шепот» представляет собой более мягкую форму: семья не решила продавать, но рассмотрела бы определенную сумму, и бюро об этом сообщают. «Шепоты» движутся медленно и конфиденциально и нередко достаются первому покупателю, потому что второго семья не искала.
Лучшую цену за дом платит покупатель, который ждал именно этот дом. Объявление нужно для всех остальных.
Почему частная продажа часто дает более высокую ценуЧего это требует от продавца
- Реальной цены. Частная продажа не является способом прощупать рынок. Бюро не станет представлять дом, владелец которого просто забрасывает удочку, потому что каждое напрасное знакомство стоит ему покупателя.
- Полного досье. Планы, лицензии, разрешения, техническое заключение, счета за два года. Частные покупатели не терпят сюрпризов, потому что им не с чем сравнить объект на портале.
- Терпения. Правильный покупатель может появиться только через год. Семье, которой нужно продать к Рождеству, стоит выставить дом открыто.
- Собственной сдержанности. Дом, о котором молчат в бюро, но говорят в гольф-клубе, уже стал публичным.
Выход в цифрах
Тихая продажа не меняет налог; она меняет момент. Семьи, продающие частным образом, могут выбрать год, а это в Германии десятый, в Италии шестой, во Франции тот год, когда понижающая шкала сделала свое дело. Инструмент «Выход и чистая выручка» показывает чистую сумму для каждой юрисдикции, и бюро прогоняет его с продавцами прежде, чем обсуждать цену.
Посчитайте сами
Выход и чистая выручка
Что останется после налога на прирост капитала, агентов и расходов в том году, когда вы, скорее всего, будете продавать.
Для продавца, который это читает
Начать стоит со страницы бюро для продавцов. Там спрашивают лишь общие контуры и ничего больше, и ничего из того, что вы напишете, не публикуется.
