Места
Резидентство и недвижимость
Где дом по-прежнему дает право остаться, где он никогда его не давал, и четыре рынка, обнесенные оградой. Правила в их нынешнем виде и то, что изменилось.
Тироль · Австрия
Кицбюэль
Самый дорогой город Австрии и рынок шале, созданный немецкими деньгами: крестьянские усадьбы на солнечных склонах, старый город в кольце стен с расписными домами и тирольские правила планирования, которые постановили, что новых домов для отдыха больше не будет. Кицбюэль покупают на бумаге как основное место жительства, а живут в нем по выходным.
Индекс Ranesta
15 000 до 25 000 €
Премиальный диапазон, за м²
35 000 €
Трофейный уровень, за м²
1,5 до 2,5 %
Валовая доходность
55 %
Закрытые продажи
9,7 %
Расходы на покупку
0,5 %
Расходы на владение в год
Редакционная оценка диапазонов цен предложения в премиальном сегменте по состоянию на сентябрь 2026. Не является оценкой стоимости. Типичный порог входа 4 млн €, трофейные объекты от 40 млн €. Срок продажи в премиальном сегменте около 240 дней.
Где именно
Город Кицбюэль и Зоннберг
Старый город внутри стен и солнечный склон над ним с Ханенкаммом в окне. Главный адрес; крестьянские усадьбы на Зоннберге считаются трофеем всего региона.
Райт и Шварцзее
Деревня к северу с озером и гольфом: участки побольше, тишина и рынок для семей, которым нужны сад и вид на Вильдер-Кайзер.
Аурах и Йохберг
Выше по долине, в сторону перевала: шале с выходом прямо на лыжню и более новые постройки в верхней части Кицбюэльских Альп.
Гоинг, Эльмау и сторона Кайзера
Другая сторона горы, со Stanglwirt и видом на Кайзер: на четверть дешевле, более тирольская и все чаще именно там, где ищет бюро.
Коротко
Курорт, который сказал «нет»
Несколько лет назад Тироль решил, что домов для отдыха у него достаточно, и в Кицбюэле это решение ощущается сильнее всего. Дом в городе или на Зоннберге, как правило, можно купить только как основное место жительства, покупатель подписывает соответствующую декларацию, а ведомство начало ее проверять. Покупатели, которые собираются жить здесь зимой и летом и готовы это заявить, по-прежнему покупают; те, кому нужны две недели в году, покупают в другом месте или арендуют.
В рамках этого правила рынок остается одним из самых закрытых в Альпах. Крестьянская усадьба на Зоннберге входит в число пары сотен, семьи, которым они принадлежат, носят давно известные немецкие и австрийские промышленные фамилии, а сделки проходят через юристов и кицбюэльские агентства, которые сорок лет ведут одни и те же списки. Больше половины премиальных сделок проходит частным образом.
Действует австрийское налоговое право: фиксированные тридцать процентов с прибыли при выходе, никакого освобождения через десять лет, умеренные ежегодные расходы. Дом держат ради гор, а не ради дохода, но доход все равно пришел, потому что на склонах ничего нового не строят.
Полезно знать
Налог на приобретение
3,5 % плюс 1,1 % за регистрацию в реестре
Комиссия агента
3,6 % в сумме с покупателя
Вторые дома
Тироль ограничивает жилье для отдыха (Freizeitwohnsitze); большинство премиальных домов можно купить только как основное место жительства, и ведомство это проверяет
Кто может покупать
Граждане ЕС с декларацией об основном месте жительства; остальным нужно разрешение, которое для отдыха выдается редко
Прирост капитала
Фиксированные 30 %, без освобождения за срок владения
Сезон
Ханенкамм в январе, лето у озер и межсезонье, которое становится все короче
Кто покупает
Прежде всего немецкие семьи из Мюнхена, Гамбурга и Рейнской области, затем австрийцы, швейцарцы и голландцы. На самой вершине Зоннберга дома переходили между фамилиями, которые стоят в названиях автомобильных и машиностроительных компаний.
Над чем работает бюро
Крестьянские усадьбы на Зоннберге с видом на Ханенкамм, шале в Райте с участком и дома на стороне Гоинга с Кайзером в окне. Бюро поднимает вопрос о правиле проживания раньше, чем вопрос о доме.
Заметки о покупке
Договор составляет адвокат или нотариус, он обязателен с момента подписания; в сумме 9,7 % с комиссией агента покупателя. Декларация об основном месте жительства представляет собой юридическое обязательство; бюро не помогает покупателям, которые намерены ее нарушить. Покупатели из стран вне ЕС подают заявление в земельное ведомство и должны быть готовы к вопросам.
В частном портфеле
Голосование по локации
В Кицбюэле
Вопросы покупателей
В большинстве случаев только как заявленное основное место жительства, а это обязательство, а не формальность. Дома с зарегистрированным статусом жилья для отдыха (Freizeitwohnsitz) существуют и стоят дороже именно потому, что их можно использовать для отдыха.
Город, Ханенкамм, гольф и столетие одних и тех же семей. Кицбюэль сам по себе бренд, а Зоннберг в нем главный адрес. Бюро честно признает, что катание на этой горе не лучшее в Австрии.
Другой склон Кайзера: та же зима, более долгое лето, Stanglwirt и цены на четверть ниже, чем в городе. Все чаще именно здесь покупают семьи с детьми.
Тридцать процентов прибыли по фиксированной ставке, когда бы вы ни продали. С учетом рынка, который удвоился за десятилетие, результат все равно хороший. Инструмент «Выход и чистая выручка» с австрийским профилем показывает чистую сумму.
Читайте также
Места
Места
Вода, горы, город
Три типа первоклассной недвижимости по-разному ведут себя в цикле, по-разному обходятся в содержании и находят разных покупателей. Что именно вы покупаете, важнее, чем где.
Частное письмо
Одно письмо в месяц.
Одно письмо в месяц: что изменилось в локациях, одна анонимная сделка с разбором и одна цифра, которую стоит знать. Без рекламы, без отслеживания, отписка одним кликом.