Резидентство и недвижимость

Целое десятилетие дом на юге Европы шел в комплекте с бонусом в форме паспорта. Теперь это не так, и покупатели, которые приезжают, рассчитывая на него, отстают от закона на год. Правила на этой странице определяют, где покупка меняет ваше место жительства, где она ничего не меняет и где покупать вам вообще не разрешено.

Что изменилось

Испания

Вид на жительство для инвесторов, привязанный к покупке недвижимости, отменен в апреле 2025 года. Дом на Майорке или на Золотой миле больше не дает права остаться; его дают обычные визы, а налоговое резидентство в Испании определяется числом проведенных в стране дней, а не купчей.

Португалия

Путь к «золотой визе» через недвижимость закрыт в октябре 2023 года. Фонды и другие пути остаются, а виза D7 подходит тем, кто намерен жить в Португалии. Режим «непостоянного резидента» заменен более узким, рассчитанным на отдельные профессии.

Греция

Путь через недвижимость сохранился, но пороги на главных рынках повышены до 800 000. Среди локаций этого сайта Греции нет, но это последняя средиземноморская дверь такого рода.

Италия

Никогда не давала резидентства за дом. Инвесторская виза предназначена для вложений в компании и облигации; фиксированный налог для новых резидентов в 200 000 в год стал причиной, по которой состоятельные семьи переезжают в Милан и Комо, и он не зависит от недвижимости.

Где дом еще имеет значение

Монако. Аренда или покупка плюс банковский депозит порядка полумиллиона и безупречная репутация открывают путь к карте резидента, а квартира становится платой за вход в режим без подоходного налога, без налога на состояние и без налога на прирост капитала для физических лиц. Нигде больше в этом списке дом не покупает юрисдикцию столь напрямую.

Дубай. Недвижимость стоимостью от двух миллионов дирхамов, примерно полмиллиона евро, дает владельцу право на продлеваемую десятилетнюю резидентскую визу. Это реально, этим пользуются, и именно поэтому часть покупателей оказалась на Пальме Джумейра. В эмирате нет подоходного налога и налога на прирост капитала; дом приносит визу, но не налоговый статус, который определяется тем, где вы живете на самом деле.

Соединенные Штаты. Дом здесь ничего не покупает; инвесторская виза оформляется через вложение в бизнес. Покупатели в Майами и Нью-Йорке владеют домами со статусом гостя и считают дни, потому что американское налоговое резидентство похоже на ловушку, которая захлопывается на 183-м дне.

Четыре ограды

Цюрих

Иностранцы-нерезиденты не могут купить жилье. Резиденты с нужным разрешением покупают свободно. Обойти это невозможно, и нотариус проверяет

Санкт-Мориц

Дома для отдыха нерезидентам только в рамках кантональной квоты разрешений, несколько десятков в год, по каждому объекту отдельно

Кицбюэль

Большинство домов только как заявленное основное место жительства; власти проверяют, а заявление является юридическим обязательством

Вена

Покупателям из стран вне ЕС нужно одобрение, которое обычно дают для основного жилья и не так охотно для квартиры на время отпуска

Именно ограды делают эти четыре рынка такими стабильными. Покупатели, которые проходят отбор, выигрывают от исключения всех остальных, и дом за оградой сохраняет стоимость в циклах, которые сглаживают открытые рынки. Бюро спрашивает, может ли покупатель вообще купить, прежде чем спросить, чего он хочет.

Где резидентство означает налог, а не право

Купите на Ривьере, и IFI, налог на состояние в виде недвижимости, будет взиматься с нерезидента за французскую собственность свыше 1,3 млн. Купите на Балеарских островах или в Андалусии, и налог солидарности применяется к чистым испанским активам свыше трех миллионов на человека. Купите в Швейцарии, и кантон обложит налогом состояние и условный арендный доход, пока не вступит в силу отмена, одобренная швейцарскими избирателями в 2025 году. Ничто из этого не делает вас резидентом; все это делает вас налогоплательщиком, и инструмент «Расходы на содержание» учитывает эти налоги.

Дом никогда не приносил вида на жительство, которого хороший юрист не смог бы устроить и без него. Зато он часто приносил налоговый счет, которого хороший юрист помог бы избежать.

Консультант бюро в трех юрисдикциях

Честный порядок

Решите, где вы на самом деле будете жить и сколько дней.
Получите консультацию по резидентству и налогам в этой юрисдикции до того, как начнете смотреть дома.
Проверьте, есть ли у рынка ограда и находитесь ли вы внутри нее.
И только потом купите тот дом, который купили бы в любом случае.

Посчитайте сами

Расходы на содержание

Во что дом обходится в каждый год владения, от налога на недвижимость до садовника, в каждой локации.

Открыть инструмент