Сколько на самом деле стоит покупка дома

Возьмите один и тот же дом за десять миллионов и войдите в него в шестнадцати местах. В Цюрихе дверь стоит шестьдесят тысяч. На Балеарских островах она стоит миллион с четвертью. В Лондоне для нерезидента, покупающего второй дом, почти два. Дом тот же самый; цену определяет юрисдикция.

Пять статей расходов

Налог на переход права

Доля государства за смену имени в реестре. Фиксированная ставка в Андалусии и Баварии, шкала на Балеарских островах и в Англии, ступени по порогам в Нью-Йорке, расчет от кадастровой стоимости, а не от цены, в Италии, полное отсутствие налога в Цюрихе и Флориде.

Нотариус и реестр

Стоимость купчей и регистрации. Два процента в Германии, где нотариус зачитывает каждое слово; доли процента в Швейцарии и США; во Франции это входит в гонорар нотариуса.

Юрист

Собственный юрист покупателя. Необходим в Испании, Португалии, Италии и на рынках общего права; в Германии и Австрии его в основном заменяет нотариус.

Агент

Платит продавец в Испании, Португалии и Англии; по закону комиссия делится в Германии; каждая сторона платит своему агенту в Италии; платит покупатель в Монако, Австрии и Дубае; во Франции комиссия входит в объявленную цену; в США с недавних пор она стала предметом переговоров.

Прочее

Гербовый сбор в Португалии, реестр в Австрии, титульное страхование в Америке, регистрационный агент в Дубае, «налог на особняки» в Нью-Йорке. Мелкие статьи, которые кое-где складываются в одну крупную.

Один дом, шестнадцать дверей

Инструмент «Расходы на покупку» прогоняет полную модель. Для перепродажи за десять миллионов, которую покупает нерезидент как физическое лицо, полная стоимость двери, по текущей оценке бюро, распределяется примерно так.

Расходы на покупку при перепродаже за десять миллионов, в процентах от цены

Англия, второй дом нерезидента18,0 %

Балеарские острова12,5 %

Шлезвиг-Гольштейн, Зильт12,1 %

Гамбург11,1 %

Австрия9,7 %

Монако, физическое лицо9,6 %

Италия, фактически9,5 %

Португалия9,3 %

Бавария9,1 %

Андалусия8,7 %

Франция8,0 %

Дубай6,5 %

Нью-Йорк4,0 %

Флорида3,5 %

Граубюнден2,7 %

Цюрих0,6 %

Сразу видны две вещи. Немецкоязычные рынки и испанские острова дорого обходятся на входе и дешево или бесплатно на выходе, потому что после определенного срока владения выход не облагается налогом. Американские рынки и Швейцария дешевы на входе и облагаются налогом на выходе. Англия дорога в обе стороны и дешева в промежутке. Покупателю, который собирается владеть домом пятнадцать лет, дверь куда менее важна, чем тому, кто рассчитывает на пять.

Ставки, которые кусаются

13 %

Налог на переход права на Балеарских островах с той части цены, что превышает два миллиона, верхняя ставка в Испании

12 % + 5 % + 2 %

Англия: верхняя ставка гербового сбора, надбавка за дополнительное жилье и надбавка для нерезидентов, с части свыше 1,5 млн

3,9 %

«Налог на особняки» в Нью-Йорке со всей цены от двадцати пяти миллионов

0 %

Налог на переход права в кантоне Цюрих, а во Флориде на стороне покупателя

Новостройка меняет расчет

В Испании дом, купленный у застройщика, облагается НДС в десять процентов плюс гербовым сбором вместо налога на переход права, что на Балеарских островах выгоднее при цене выше двух миллионов, а в Андалусии нет. В Италии продажа от застройщика облагается НДС в десять процентов или в двадцать два для люксовых кадастровых категорий, к которым относится большинство вилл, поэтому нормой там считается вторичный рынок. В Нью-Йорке при продаже от застройщика налоги штата и города на переход права перекладываются на покупателя, это еще два процента. Во Франции новостройка вдвое снижает сборы. В инструменте для этого есть переключатель.

Вопрос компании

Покупка через компанию в одних местах меняет дверь, в других годы владения. Монако взимает 7,5 процента вместо 4,5 с непрозрачной компании. Англия берет фиксированный гербовый сбор в пятнадцать процентов, а затем ежегодный сбор с компании, владеющей жильем. Испании и Франции это безразлично на входе, но важно при наследовании. Инструмент показывает разницу на входе; все остальное относится к консультациям.

Посчитайте сами

Расходы на покупку

Во что на самом деле обходится вход в дом, в шестнадцати юрисдикциях, статья за статьей.

Открыть инструмент

Запустите инструмент с юрисдикцией, ценой и переключателями, а в день сделки сверьте с ним итоговый расчет. Разница должна стать вопросом к юристу, а не сюрпризом для банка.