Как читать цену квадратного метра

Монако стоит пятьдесят пять тысяч за квадратный метр, а Вена двадцать. Эта фраза верна, полезна и ошибочна. Верна как среднее по ценам предложения, полезна для первого представления о том, куда уходит бюджет, и ошибочна в тот момент, когда ее применяют к конкретной квартире, потому что квадратные метры, которые она считает, не одни и те же, и потому что на вершине рынка покупают не площадь.

Что считает эта цифра

Какие метры

Испания считает общую площадь вместе со стенами и часто террасу наполовину. Франция считает жилую площадь по закону Каррез (loi Carrez), учитывая только участки с высотой от пола до потолка более 1,8 метра. Германия считает Wohnfläche, с балконами от четверти до половины. Нью-Йорк считает то, что намерил архитектор застройщика, а это может быть на пятую часть больше самих комнат. Одна и та же квартира может оказаться на десятую часть меньше в соседней стране.

Какая цена

В основном цена предложения. Цены сделок публичны в Англии, США и все чаще в Испании; в других странах закрыты. Цены предложения на премиальных рынках выше цен сделок на величину от пяти до пятнадцати процентов, в медленный год еще больше.

Какая выборка

Квартиры и дома, которые выставлялись на продажу. Лучшие объекты каждой локации никогда не выставлялись, поэтому верхней части диапазона нет ни в одном опубликованном индексе, в том числе по большей части и в этом.

Что она скрывает

На вершине рынка покупатель платит не за площадь. Он платит за береговую линию, за лицензию, за вид, который конечен и известен, за здание с консьержем, за участок, на котором больше нельзя строить. Два дома на одной дороге на юго-западе Майорки могут различаться на треть в цене квадратного метра, потому что из одного море видно с дивана, а из другого с крыши. Цифра считает их одним и тем же домом с разной отделкой, а рынок так не считает.

+30 %

Премия за вид на море из главных комнат по сравнению с таким же домом на второй линии, на Балеарских островах

от +15 до +20 %

Премия за действующую туристическую лицензию на Ибице

×2

Участок у самой воды по сравнению с первой линией на мысу Ривьеры, и даже больше

−10 %

Столько теряет пятый этаж без лифта по сравнению с тем же этажом с лифтом, в Париже

Как ее использует Индекс Ranesta

Индекс на странице каждой локации дает премиальный диапазон, то есть коридор, в котором бюро видит, как серьезные дома выставляются и продаются в лучших районах, и трофейный уровень, то есть цифру, которой достигает редкая сделка на первой линии или на верхнем этаже. Это редакционная оценка, обновляемая ежеквартально и датированная, а не экспертиза стоимости. Она полезна ровно для одного: показать покупателю с бюджетом, где этот бюджет велик, а где лишь достаточен. Инструмент «Бюджет на карте рынков» делает это сразу для всех двадцати двух мест.

В Монако квадратный метр означает квадратный метр юрисдикции. На Кап-Ферра он означает квадратный метр побережья. Ни там, ни там он не означает квадратный метр квартиры.

Почему цифра не работает на вершине рынка

Как все же ею пользоваться

Измерьте что-нибудь сами. Одну комнату рулеткой, сверяясь с планом. Если план щедрее на десятую часть, цена квадратного метра на десятую часть оптимистичнее.
Сравнивайте с ценами сделок, а не объявлений. Бюро их знает; на прозрачных рынках они публичны.
Отделяйте землю от дома. На побережье ценность составляет участок с его правами; дом служит лишь отделкой, которую следующий владелец может заменить.
Спрашивайте, за что именно премия и переживет ли она спад. Виды и лицензии переживают; отделка и мода нет.

Посчитайте сами

Бюджет на карте рынков

Один бюджет, двадцать две локации: сколько квадратных метров прайм-сегмента он покупает в каждой.

Открыть инструмент