Цикл локаций

Уверенность в том, что недвижимость только дорожает, на самом деле лишь память о последних тридцати годах в немногих местах. У престижных рынков, как и у всего остального, есть циклы, и циклы эти различны: одни локации падают почти вдвое и восстанавливаются, другие десятилетие движутся вбок, а некоторые не падали на памяти никого из тех, кто там продает. Покупатель, который знает, на каком рынке находится, покупает иначе.

Три типа цикла

Рынки большого оборота

Дубай, Марбелья, Майами, Алгарве. Глубокие, ликвидные, движимые новыми покупателями и новым строительством, а потому волатильные. Дубай упал на сорок процентов в 2009 году и еще раз между 2015 и 2019 годами, а затем вырос вдвое. Марбелья потеряла треть после 2008 года, и на восстановление ушло десятилетие. Эти рынки вознаграждают тех, кто покупает после падения и способен пережить следующее.

Рынки бокового тренда

Лондон и, на протяжении десятилетия, Париж. Глубокие и ликвидные, но обложенные высокими налогами и зависящие от политики и валюты. Престижный Лондон в реальном выражении не сдвинулся с места с 2014 по 2024 год, поэтому для иностранного покупателя в 2026 году он оказался дешевле, чем в 2014-м. Такие рынки вознаграждают терпение и длинный горизонт и наказывают за кредитное плечо.

Закрытые рынки

Цюрих, Санкт-Мориц, мысы Ривьеры, Комо, Зильт, Кицбюэль. Редкие по закону или по географии, принадлежащие людям, которым не нужно продавать, и почти не торгуемые. Они падают мало, восстанавливаются первыми и вознаграждают тех покупателей, которым вообще удается войти.

Что движет вершиной рынка

Деньги

Приход нового класса покупателей: американцы в Европе с 2022 года, финансисты в Майами с 2020-го, весь мир в Дубае с 2020-го. Быстрее всего это двигает рынки большого оборота

Налоги

Перемены на входе или на выходе: гербовый сбор в Лондоне после 2014 года, изменения визовых правил на Пиренейском полуострове. Это двигает рынки бокового тренда

Закон

Новая ограда: швейцарская инициатива о вторых домах, тирольское правило о месте жительства, заморозка лицензий на Балеарах. Она закрывает рынок и поднимает в цене все, что внутри

Валюта

Франк с 2008 года, фунт с 2016-го, доллар с 2022-го. Она меняет цену для иностранного покупателя, не трогая местную

Где цикл сейчас

Это взгляд бюро на дату индекса, и это именно взгляд, а не прогноз. Рынки большого оборота пережили пять исключительных лет, и в ценах уже заложено продолжение; Дубай в особенности находится на уровне, где покупателю следует просчитать падение раньше роста. Рынки бокового тренда дешевы для иностранных денег и ждут повода; для Лондона таким поводом может стать скорее фунт, чем политика. Закрытые рынки остаются там, где были всегда: дорогие, редкие и тихие, а лучшие дома переходят из рук в руки по рекомендации и по ценам, которых никто не подтверждает.

Покупайте закрытые рынки, когда только можете, рынки бокового тренда, когда помогает валюта, а рынки большого оборота после того, как они упали. А затем держите все три дольше, чем кажется комфортным.

Правило цикла от бюро

Как покупать сквозь цикл

Решите, на каком рынке вы находитесь, прежде чем выбирать дом. Инструмент «Доходность и отдача» с падением цены продажи на тридцать процентов служит честной проверкой для рынка большого оборота.
Кредитное плечо на закрытых рынках, где актив не падает; собственные деньги на рынках большого оборота, где он падает.
Переждите дно. Каждый, кто продал виллу в Марбелье в 2012 году или виллу в Дубае в 2019-м, продал ее тому, кто в итоге выиграл больше.
Следите за оградами. Закон, который останавливает строительство, стоит для владельца больше, чем год роста.

Посчитайте сами

Доходность и отдача

Валовая доходность, чистая доходность, доходность на вложенные средства и общая отдача за весь срок владения.

Открыть инструмент