Цифры
Содержание, которое никто не закладывает в бюджет
Дом стоит денег каждый год, живете вы в нем или нет. Из каких статей складывается счет, где они велики и какие две остаются невидимыми до конца первого года.
Португалия · Португалия
Алгарве
Золотой треугольник можно назвать самым британским квадратным километром за пределами Британии, а за ним тянется побережье скал и маленьких бухт, которое тихо заполняется всеми остальными. Алгарве прежде всего рынок аренды и лишь потом рынок образа жизни, и цифры здесь сходятся.
Индекс Ranesta
8 000 до 14 000 €
Премиальный диапазон, за м²
20 000 €
Трофейный уровень, за м²
4,0 до 5,5 %
Валовая доходность
35 %
Закрытые продажи
9,3 %
Расходы на покупку
0,7 %
Расходы на владение в год
Редакционная оценка диапазонов цен предложения в премиальном сегменте по состоянию на сентябрь 2026. Не является оценкой стоимости. Типичный порог входа 2 млн €, трофейные объекты от 15 млн €. Срок продажи в премиальном сегменте около 170 дней.
Где именно
Кинта-ду-Лагу и Вале-ду-Лобу
Два курорта, образующие золотой треугольник: гольф, озеро, пляж и виллы на участках, которые регулируют сами курорты. Самый ликвидный премиальный рынок Португалии.
Лоле, Виламора и холмы
Торговый городок, курорт с мариной и местность между ними: больше земли, отреставрированные кинты и новые поместья с видом на побережье.
Лагуш, Прайя-да-Луж и запад
Скалы, бухточки и более неторопливое побережье, которое покупают немцы и нидерландцы не меньше, чем британцы. Цены на треть ниже, чем в треугольнике, а море лучше.
Карвоэйру, Феррагуду и Портимао
Среднее побережье с лучшими пляжами и смешанным рынком вилл и курортных квартир, которые хорошо сдаются.
Коротко
Побережье для аренды
В Алгарве арифметика сходится. Удачно расположенная вилла в Кинта-ду-Лагу сдается тридцать недель по североевропейским ставкам, сезон длится с марта по ноябрь, аэропорт в двадцати минутах, а налог на передачу собственности ниже испанской балеарской шкалы. Валовая доходность от четырех до пяти с половиной процентов вполне реальна, до вычета расходов на управление, и арендаторы возвращаются.
Два курорта треугольника образуют премиальный рынок: фактически закрытые, хотя юридически нет, со своими комитетами по дизайну, своими сервисными сборами и своей экосистемой перепродаж. Закрытые продажи составляют там треть всех сделок, в основном между владельцами на одной улице.
К западу от Албуфейры побережье меняет характер и цену. У Лагуша и западных скал море лучше, гольф-полей меньше, а покупатели скорее немцы, нидерландцы и скандинавы, чем британцы. Бюро отправляет покупателей, которым нужен дом, на запад, а тех, кому нужен актив, в треугольник.
Полезно знать
Налог на передачу собственности, IMT
Единая ставка 7,5 % для второго жилья при цене свыше примерно 1,1 млн €
Гербовый сбор
0,8 %
Аренда
Регистрация местного размещения, AL, для вилл вполне реальна; недавние муниципальные ограничения касаются в основном квартир
Гольф-курорты
Внутри Кинта-ду-Лагу и Вале-ду-Лобу действуют сервисные сборы курорта и правила дизайна
Сезон
Длинный: с марта по ноябрь, зимой гольф
Аэропорт
Фару, в двадцати минутах от треугольника, с прямыми рейсами из большей части Северной Европы
Кто покупает
С большим отрывом британцы, затем ирландцы, нидерландцы, немцы и скандинавы, а в последнее время американцы, которые приехали ради визы и остались ради гольфа.
Над чем работает бюро
Виллы у озера или у фервея в Кинта-ду-Лагу, участки с лицензией в Вале-ду-Лобу и дома на скалах к западу от Лагуша. Кроме того, у бюро три поручения от продавцов, которые уезжают после изменения визовых правил и не хотят публичного объявления.
Заметки о покупке
Как в Лиссабоне: предварительный договор, задаток от десяти до тридцати процентов, завершение у нотариуса, около 9,3 % расходов при цене свыше 1,1 млн €. Внутри курортов перепродажа означает еще и договор с курортом; прочитайте график сервисных сборов и дизайн-кодекс до предварительного договора.
Голосование по локации
В Алгарве
Посчитайте сами
Доходность и отдача
Валовая доходность, чистая доходность, доходность на вложенные средства и общая отдача за весь срок владения.
Посчитайте сами
Расходы на содержание
Во что дом обходится в каждый год владения, от налога на недвижимость до садовника, в каждой локации.
Вопросы покупателей
Кинта ради больших участков, озера и более высокого потолка цен; Вале-ду-Лобу ради пляжа и деревенской жизни. За такой же дом в Кинте платят на пятую часть больше.
Вилла с четырьмя спальнями и бассейном в треугольнике дает от четырех до пяти процентов брутто за сезон в тридцать недель. Управление забирает от двадцати до двадцати пяти процентов. В инструмент «Доходность и отдача» встроен профиль Алгарве.
Это другое побережье: море лучше, сервиса меньше, ехать дольше. Покупатели, которым пляж важнее гольфа, там счастливее и платят на треть меньше.
Португальский налог на прирост капитала для нерезидентов: половина прироста по прогрессивной шкале. Через двенадцать лет, для дома, который подорожал вдвое, это примерно пятая часть прироста. Смоделируйте это до покупки, а не при продаже.
Читайте также
Цифры
Места
Цикл локаций
Престижные рынки не движутся синхронно. Дубай дважды падал на сорок процентов; Золотой берег Цюриха не падал на памяти ныне живущих. Как устроен цикл на вершине рынка и как покупать, проходя сквозь него.
Частное письмо
Одно письмо в месяц.
Одно письмо в месяц: что изменилось в локациях, одна анонимная сделка с разбором и одна цифра, которую стоит знать. Без рекламы, без отслеживания, отписка одним кликом.