Частный рынок
Как на самом деле устроены закрытые продажи
Три уровня, горстка людей, у которых хранятся ключи, и один документ, открывающий любую дверь. Механизм сделок, которых никто не видит.
Балеарские острова · Испания
Майорка
Самый полноценный рынок вторых домов в Европе: столица, которая живет и зимой, горное побережье, где не осталось земли под застройку, и юго-запад, где вилла с видом на море давно стала устоявшимся классом активов со своими правилами.
Индекс Ranesta
12 000 до 22 000 €
Премиальный диапазон, за м²
35 000 €
Трофейный уровень, за м²
2,8 до 4,0 %
Валовая доходность
45 %
Закрытые продажи
12,5 %
Расходы на покупку
0,9 %
Расходы на владение в год
Редакционная оценка диапазонов цен предложения в премиальном сегменте по состоянию на сентябрь 2026. Не является оценкой стоимости. Типичный порог входа 4 млн €, трофейные объекты от 30 млн €. Срок продажи в премиальном сегменте около 210 дней.
Где именно
Юго-запад: Порт-д’Андрач, Камп-де-Мар, Бендинат, Соль-де-Майорка
Пояс вилл. Свободных участков на первой линии нет уже много лет, поэтому рынок состоит из домов на второй линии с видом на море и редких поместий, к которым никто не прикасался с восьмидесятых. От 12 000 до 22 000 € за квадратный метр, у самой воды дороже.
Трамунтана: Дея, Сольер, Вальдемосса, Форналуч
Каменные дома в охраняемых деревнях, где ничего нового строить нельзя. Цену определяет дефицит, а не отделка; дом с разрешением на расширение стоит на треть дороже такого же дома без него.
Пальма: Старый город, Санта-Каталина, Портиксоль, Сон-Вида
Дворцы на улочках за собором, перестроенные этаж за этажом, и единственный городской рынок острова, который работает и в январе. Сон-Вида представляет собой закрытый холм над городом, с полем для гольфа и охраной под стать.
Юго-восток и внутренние районы: Сантаньи, Кала-д’Ор, финки равнины Эс-Пла
Больше земли, ниже цены, дольше дорога. Отреставрированные финки на десяти гектарах с оформленными разрешениями продаются с дисконтом к побережью, и этот дисконт сокращается с каждым годом.
Коротко
Что определяет цену на Майорке
Три вещи, именно в таком порядке: вид, разрешения и дорога до аэропорта. Дом, из главных комнат которого видно море, с оформленным разрешением на строительство и сертификатом первого заселения, менее чем в тридцати минутах от аэропорта Сон-Сант-Жоан, принадлежит рынку, который не знал серьезной коррекции пятнадцать лет. Дом, которому недостает хотя бы одного из трех условий, принадлежит другому рынку, и разница здесь далеко не десять процентов.
Необычно то, что у острова есть столица, которая живет круглый год. Пальма дает рынку опору, которой лишены чисто курортные острова: покупатель, уставший от виллы, переезжает во дворец в старом городе, а не покидает остров. Поэтому премиальная Майорка сохраняет стоимость даже зимой, когда Ибица пустеет.
О чем умалчивает буклет, так это о разрешениях. Балеарское градостроительное право ужесточается уже десять лет, и ценность многих старых вилл заключается в праве на перестройку, которого не получит ни один новый участок. Бюро читает градостроительное досье раньше, чем поэтажный план.
Полезно знать
Налог на передачу собственности при перепродаже
Прогрессивный, до 13 % с той части цены, что превышает два миллиона евро
Если покупать новостройку
10 % НДС плюс гербовый сбор, 2 % при цене свыше одного миллиона евро
Налог на состояние
Балеарский режим с необлагаемым минимумом в три миллиона евро на человека; для нерезидентов считается с чистой стоимости испанских активов
Краткосрочная аренда
Только по лицензии и с жесткими ограничениями; виллу без лицензии ETV нельзя сдавать понедельно
Структура покупки
Большинство покупателей при цене свыше пяти миллионов евро владеют через испанскую или европейскую компанию; структуру нужно выбрать до внесения задатка
Земля под застройку
На побережье ее фактически не осталось; ценность заключена в действующих разрешениях и в том, что можно перестроить на том же пятне застройки
Кто покупает
Прежде всего немецкоязычные семьи, затем скандинавы, британцы и с 2022 года стабильный поток американцев. Большинство покупает для себя, не упуская из виду лицензию на аренду; семейные офисы покупают финки с землей.
Над чем работает бюро
Дома с видом на море на юго-западе стоимостью от четырех до двенадцати миллионов евро с оформленными разрешениями и редкое нетронутое поместье в Трамунтане, которое все это время оставалось в одной семье. Покупатели по нескольким мандатам готовы доплатить, лишь бы вовсе обойтись без публичной продажи.
Заметки о покупке
Покупателям из стран вне ЕС нужен NIE (испанский налоговый номер иностранца), а с 2025 года им больше недоступен вид на жительство для инвесторов, который раньше давала покупка. Договор задатка имеет обязательную силу и обычно составляет десять процентов; дом переходит к покупателю на приеме у нотариуса, а не в момент подписи. Закладывайте на расходы при перепродаже от двенадцати до тринадцати процентов цены, большая часть которых приходится на налог на передачу собственности.
В частном портфеле
Слепой листинг
RN-0417 · Майорка
Поместье у воды, юго-запад Майорки
Дом на первой линии на скалистом мысу, перестроенный в последнее десятилетие, с эллингом и квартирой для персонала.
6 спал.820 м²4 200 м² участок
18 до 24 млн €Номер объекта RN-0417
RN-0388 · Майорка
Каменный дом в Трамунтане, со стороны Дейи
Отреставрированный деревенский дом с оливковыми террасами и редким разрешением на расширение.
4 спал.380 м²12 000 м² участок
6,5 до 7,5 млн €Номер объекта RN-0388
Открытые мандаты покупателей
- M-112Семейный офис ищет поместье у воды на юго-западе Майорки или на Ибице, от 15 до 30 миллионов, желательно с причалом, и предпочел бы купить до ремонта, а не после.
Голосование по локации
Один дом на Майорке. Где?
Вопросы покупателей
Да, и это единственная надбавка, которая переживает спад. В последнюю коррекцию дома на второй линии потеряли двадцать пять процентов, а на первой линии восемь, и восстановились они первыми. Дефицитен вид, а не дом.
Только с туристической лицензией, которой у большинства вилл нет и которую сегодня уже не получить, и никогда в многоквартирном доме. Поэтому дом с лицензией стоит примерно на десять процентов дороже. Долгосрочная аренда на срок больше месяца регулируется отдельно.
При цене свыше пяти миллионов обычно да: ради наследования и ради того, чтобы потом продавать доли компании, а не сам дом. Ниже этого порога расходы на структуру часто превышают выгоду. Решайте до задатка; если сменить покупателя после, налоговые часы пойдут заново.
На юго-западе при цене свыше пяти миллионов примерно половина. Агентства сначала работают со своей клиентской базой, и лучшие дома никогда не попадают на порталы. Зарегистрированный мандат остается единственным способом их увидеть.
Читайте также
Частный рынок
Цифры
Содержание, которое никто не закладывает в бюджет
Дом стоит денег каждый год, живете вы в нем или нет. Из каких статей складывается счет, где они велики и какие две остаются невидимыми до конца первого года.
Частное письмо
Одно письмо в месяц.
Одно письмо в месяц: что изменилось в локациях, одна анонимная сделка с разбором и одна цифра, которую стоит знать. Без рекламы, без отслеживания, отписка одним кликом.