السوق الخاص
كيف يعمل البيع خارج السوق حقًا
ثلاث درجات، وحفنة من الأشخاص يملكون المفاتيح، ووثيقة واحدة تفتح كل باب. الآلية الكامنة وراء صفقات لا يراها أحد.
جزر البليار · إسبانيا
مايوركا
أكمل سوق للمساكن الثانية في أوروبا: عاصمة تنبض بالحياة في الشتاء أيضًا، وساحل جبلي لم تبق فيه أرض للبناء، وجنوب غربي صارت فيه الفيلا المطلة على البحر فئة أصول راسخة لها قواعدها الخاصة.
مؤشر Ranesta
12,000 إلى 22,000 €
النطاق الفاخر, لكل م²
35,000 €
الفئة الاستثنائية, لكل م²
2.8 إلى 4.0%
العائد الإجمالي
45%
يُباع خارج السوق
12.5%
تكلفة الشراء
0.9%
تكلفة الاحتفاظ سنويًا
تقدير تحريري لنطاقات الأسعار المطلوبة للعقارات الفاخرة، سبتمبر 2026. ليس تقييمًا. نقطة الدخول المعتادة 4 مليون €، والعقارات الاستثنائية ابتداءً من 30 مليون €. مدة التسويق في الفئة الفاخرة نحو 210 يومًا.
أين بالتحديد
الجنوب الغربي: بورت داندراتش، كامب دي مار، بنديناط، سول دي مايوركا
حزام الفلل. قطع الأرض على خط البحر الأول لم يعد لها وجود منذ سنوات، لذا فالسوق هنا منازل في الصف الثاني تطل على البحر، إلى جانب العقار النادر الذي لم تمسه يد منذ الثمانينيات. من 12,000 إلى 22,000 يورو للمتر المربع، وأكثر على الماء مباشرة.
ترامونتانا: دييا، سولير، فالديموسا، فورنالوتش
بيوت حجرية في قرى محمية لا يُسمح فيها ببناء أي جديد. الندرة هي التي تحدد السعر لا التشطيب؛ والمنزل الحاصل على ترخيص بالتوسعة يساوي ثلثًا أكثر من المنزل نفسه بدونه.
بالما: البلدة القديمة، سانتا كاتالينا، بورتيشول، سون فيدا
قصور في الأزقة خلف الكاتدرائية، حُوّلت طابقًا بعد طابق، وهي السوق الحضرية الوحيدة في الجزيرة التي تعمل في يناير. أما سون فيدا فهي التلة المسوّرة فوق المدينة، بملعب الغولف ومستوى الأمن الذي يليق بها.
الجنوب الشرقي والداخل: سانتانيي، كالا دور، منازل الفينكا في إس بلا
أراض أوسع، وأسعار أدنى، ومسافات أطول. منازل الفينكا الريفية المرممة على عشرة هكتارات مع ترخيص سليم تُتداول بخصم عن الساحل يضيق عامًا بعد عام.
باختصار
ما الذي يحدد السعر في مايوركا
ثلاثة أمور، بهذا الترتيب: الإطلالة، والترخيص، والمسافة إلى المطار. المنزل الذي يرى البحر من غرفه الرئيسية، ووثائقه من ترخيص البناء وشهادة السكن الأول مكتملة وسليمة، ويبلغ مطار سون سانت جوان في أقل من ثلاثين دقيقة، ينتمي إلى سوق لم تشهد تصحيحًا جديًا منذ خمسة عشر عامًا. أما المنزل الذي ينقصه واحد من الثلاثة فينتمي إلى سوق أخرى، والفارق ليس عشرة في المئة.
ما يميز الجزيرة أن لها عاصمة تعمل طوال العام. تمنح بالما السوق أرضية تفتقر إليها جزر المنتجعات الخالصة: فالمشتري الذي يملّ الفيلا ينتقل إلى قصر في البلدة القديمة بدلًا من مغادرة الجزيرة. ولهذا تحافظ عقارات مايوركا الفاخرة على قيمتها خلال شتاء تخلو فيه إيبيزا.
ما تغفله الكتيبات هو مسألة الترخيص. فقوانين التخطيط في جزر البليار تزداد صرامة منذ عقد، وتكمن قيمة كثير من الفلل القديمة في حق إعادة البناء الذي لم تعد أي قطعة أرض جديدة تحصل عليه. ويقرأ المكتب ملف التخطيط قبل أن يقرأ المخطط الأرضي.
معلومات مفيدة
ضريبة نقل الملكية عند إعادة البيع
تصاعدية، تصل إلى 13% على الجزء من السعر الذي يتجاوز مليوني يورو
في حالة البناء الجديد بدلًا من ذلك
ضريبة قيمة مضافة 10% إضافة إلى رسم الدمغة، وهو 2% فوق مليون يورو
ضريبة الثروة
نظام جزر البليار مع إعفاء قدره ثلاثة ملايين يورو للشخص، ويُحتسب لغير المقيمين على صافي قيمة أصولهم في إسبانيا
التأجير السياحي
قائم على الترخيص ومقيد بشدة؛ والفيلا التي لا تملك ترخيص ETV لا يجوز تأجيرها بالأسبوع
كيان الشراء
معظم المشترين فوق خمسة ملايين يورو يتملكون عبر شركة إسبانية أو أوروبية؛ ويجب تحديد الهيكل قبل دفع العربون
أرض البناء
مغلقة فعليًا على الساحل؛ والقيمة تكمن في التراخيص القائمة وفيما يمكن إعادة بنائه على المساحة نفسها
من يشتري
العائلات الناطقة بالألمانية أولًا، ثم الإسكندنافيون والبريطانيون، ومنذ عام 2022 تدفق ثابت من الأمريكيين. معظمهم يشترون للاستخدام الشخصي مع عين على ترخيص التأجير؛ أما المكاتب العائلية فتشتري منازل الفينكا مع أراضيها.
ما يعمل عليه المكتب
منازل مطلة على البحر في الجنوب الغربي بين أربعة واثني عشر مليون يورو مع ترخيص سليم، والعقار النادر الذي لم يُمس في ترامونتانا وبقي في عائلة واحدة. وثمة عدة تفويضات مستعدة لدفع علاوة لتجنب العرض العلني تمامًا.
ملاحظات الشراء
يحتاج المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي إلى رقم NIE (رقم التعريف الضريبي للأجانب في إسبانيا)، ولم يعد بإمكانهم منذ عام 2025 الحصول على إقامة المستثمر التي كانت ترافق الشراء في السابق. عقد العربون ملزم، وعادة ما يكون عشرة في المئة؛ وتنتقل ملكية المنزل في موعد التوثيق لدى كاتب العدل، لا عند التوقيع. ويُنصح بتخصيص ما بين اثني عشر وثلاثة عشر في المئة من السعر للتكاليف عند إعادة البيع، معظمها ضريبة نقل الملكية.
في المحفظة الخاصة
عرض محجوب
RN-0417 · مايوركا
ضيعة على الواجهة البحرية، جنوب غرب مايوركا
بيت في الصف الأول على البحر فوق لسان صخري، أعيد بناؤه خلال العقد الأخير، مع مرفأ للقوارب وشقة للعاملين.
6 غرف نوم820 م²4,200 م² أرض
18 إلى 24 مليون €المرجع RN-0417
RN-0388 · مايوركا
بيت حجري في جبال ترامونتانا، من جهة دييا
بيت قروي مرمَّم تحيط به مدرجات الزيتون، مع ترخيص نادر بالتوسعة.
4 غرف نوم380 م²12,000 م² أرض
6.5 إلى 7.5 مليون €المرجع RN-0388
تفويضات الشراء المفتوحة
- M-112مكتب عائلي يبحث عن ضيعة على الواجهة البحرية في جنوب غرب مايوركا أو في إيبيزا، من 15 إلى 30 مليون، ويفضّل وجود مرسى، ويؤثر الشراء قبل التجديد لا بعده.
أسئلة يطرحها المشترون
نعم، وهي العلاوة الوحيدة التي تصمد أمام الركود. في آخر تصحيح خسرت منازل الصف الثاني خمسة وعشرين في المئة، وخسرت منازل الواجهة الأولى ثمانية، ثم تعافت قبل غيرها. النادر هو الإطلالة، لا المنزل.
فقط بترخيص سياحي، لا تملكه معظم الفلل ولا يمكنها الحصول عليه الآن، ولا يُسمح به أبدًا في المباني السكنية متعددة الشقق. لذلك يحمل المنزل المرخص علاوة تقارب عشرة في المئة. أما الإيجارات الطويلة لأكثر من شهر فتخضع لنظام مختلف.
فوق خمسة ملايين، نعم في الغالب، لأغراض الإرث ولإمكانية بيع الحصص بدلًا من المنزل لاحقًا. وما دون ذلك كثيرًا ما تتجاوز تكاليف الهيكل فائدته. يجب اتخاذ القرار قبل العربون؛ فتغيير المشتري بعده يعيد تشغيل الساعة الضريبية من جديد.
في الجنوب الغربي فوق خمسة ملايين، نحو النصف. تعمل الوكالات على سجلاتها الخاصة أولًا، وأفضل المنازل لا تصل إلى أي منصة إعلانات أبدًا. والتفويض المسجل هو السبيل الوحيد لرؤيتها.
اقرأوا أيضًا
السوق الخاص
الأرقام
تكلفة الحيازة التي لا يحسب لها أحد حسابًا
المنزل يكلّف شيئًا كل عام سواء كنتم فيه أم لا. البنود التي تتألف منها الفاتورة، وأين تكون كبيرة، والبندان اللذان يظلان غير مرئيين حتى نهاية العام الأول.
الرسالة الخاصة
رسالة واحدة في الشهر.
رسالة واحدة في الشهر: ما الذي تحرّك في الوجهات، وصفقة مجهّلة الهوية مشروحة، ورقم يستحق المعرفة. لا إعلانات، ولا تتبّع، وإلغاء الاشتراك بنقرة واحدة.