Цифры
Содержание, которое никто не закладывает в бюджет
Дом стоит денег каждый год, живете вы в нем или нет. Из каких статей складывается счет, где они велики и какие две остаются невидимыми до конца первого года.
Флорида · США
Майами
Американский рынок, ставший глобальным за пять лет: никакого подоходного налога штата, финансовые и технологические деньги, переехавшие на юг, и побережье, которое торгуется в валюте, за которой европейцы научились следить. Майами покупают быстро, облагают налогом ежегодно и продают без сантиментов.
Индекс Ranesta
18 000 до 35 000 €
Премиальный диапазон, за м²
60 000 €
Трофейный уровень, за м²
4,0 до 5,5 %
Валовая доходность
40 %
Закрытые продажи
3,5 %
Расходы на покупку
2,4 %
Расходы на владение в год
Редакционная оценка диапазонов цен предложения в премиальном сегменте по состоянию на сентябрь 2026. Не является оценкой стоимости. Типичный порог входа 4 млн €, трофейные объекты от 80 млн €. Срок продажи в премиальном сегменте около 150 дней.
Где именно
Майами-Бич: острова и набережная
Острова Стар, Хибискус и Палм, Венецианские острова, Норт-Бэй-роуд: поместья у воды с причалом в заливе. Трофейный рынок, где цену считают в погонных футах береговой стенки.
Фишер-Айленд и Ки-Бискейн
Частный остров, куда добираются на пароме, с самым высоким средним доходом в стране, и остров напротив, за дамбой, со своим пляжем и своими семьями.
Коконат-Гроув и Корал-Гейблс
Под пологом деревьев: старый Гроув у залива с яхт-клубом и Гейблс с домами в стиле средиземноморского возрождения и школами. Здесь на самом деле живут семьи, переехавшие из Нью-Йорка.
Брикелл, Эджуотер и новые башни
Вертикальный рынок: брендовые резиденции у воды с видом на залив, которые покупают по цифрам и сдают на сезон.
Коротко
Рынок, который берет налог за то, что вы остаетесь
Майами устроен ровно наоборот, чем Лондон. Вход дешев: от двух до трех процентов расходов на закрытие сделки и никакого налога на переход права для покупателя. Содержание дома дорого: около двух процентов его стоимости ежегодно в виде налога на недвижимость, плюс страховка от ураганов и наводнений, которая у воды может добавить еще один процент. Дом за десять миллионов на Норт-Бэй-роуд обходится в четверть миллиона в год еще до того, как кто-то включит свет. Инструмент «Расходы на содержание» с профилем Майами бюро запускает первым.
С 2020 года рынок преобразился с приходом финансовых и технологических компаний из Нью-Йорка и Калифорнии и покупателей, которые приехали вместе с ними. Цены на островах удвоились, Фишер-Айленд стал рынком апартаментов с девятизначной ценой, а Гроув и Гейблс заполнились семьями, которые собирались провести здесь одну зиму и остались.
Сделки здесь проходят быстро. Дом с правильной ценой продается за шесть недель; дом с неудачной ценой год висит на порталах, потому что здесь выставляется все. Доля закрытых продаж на самом верху составляет сорок процентов благодаря островным поместьям и продавцам, которые не хотят, чтобы их развод оказался в Multiple Listing Service.
Полезно знать
Расходы покупателя
Страхование титула, закрытие сделки и юристы от двух до трех процентов; комиссия агента покупателя теперь обсуждается и часто по-прежнему ложится на продавца
Ежегодный налог на недвижимость
Около двух процентов оценочной стоимости каждый год, самые высокие расходы на содержание в нашем списке
Подоходный налог штата
Отсутствует, и именно поэтому рынок существует в нынешнем виде
Прирост капитала
Федеральная долгосрочная ставка 20 % плюс 3,8 %; удержание 15 % для иностранных продавцов
Страхование
Страховка от ураганов и наводнений для объектов у воды стоит дорого и продолжает дорожать
Скорость
От тридцати до сорока пяти дней от договора до закрытия сделки считаются нормой
Кто покупает
Прежде всего американцы с северо-востока и западного побережья, затем латиноамериканцы, которые были здесь всегда, а также европейцы и канадцы на зиму. Финансовые семьи на островах и на Фишер-Айленде составляют верхушку рынка.
Над чем работает бюро
Участки у воды на островах с причалом и береговой стенкой в хорошем состоянии, дома в старом Гроуве и апартаменты на Фишер-Айленде. Бюро требует страховую котировку прежде, чем позволит клиенту сделать предложение по объекту у воды.
Заметки о покупке
Договор с задатком на эскроу-счет, инспекции, проверка титула и закрытие сделки примерно за шесть недель. Расходы покупателя невелики. Налог на недвижимость пересчитывается по цене покупки, поэтому ежегодный счет известен уже в день закрытия. Иностранные продавцы сталкиваются при выходе с удержанием пятнадцати процентов, которое засчитывается в счет фактического налога. Страхование становится тем пунктом проверки, которого никто из Европы не ожидает.
В частном портфеле
Голосование по локации
В Майами
Посчитайте сами
Расходы на содержание
Во что дом обходится в каждый год владения, от налога на недвижимость до садовника, в каждой локации.
Посчитайте сами
Валютная оптика
Дом с ценой во франках, фунтах, долларах или дирхамах, увиденный из вашей собственной валюты, с размахом колебаний.
Вопросы покупателей
Да, от оценочной стоимости, которая при покупке приравнивается к цене покупки. Добавьте страховку у воды, и расходы на содержание поместья в Майами с большим отрывом окажутся самыми высокими в нашем списке. Оплачивать их должны доходность или рост стоимости.
За деньги, и цена растет. Полисы от ураганов и наводнений для поместья на берегу залива могут стоить до одного процента стоимости в год, а некоторые страховщики ушли из штата. Получите котировку до предложения, а не после.
Фишер ради безопасности, парома и загородного клуба, с ценами на апартаменты, которые превосходят лучшие дома; Бич ради дома с причалом и улицей. Разные жизни, похожие деньги.
Федеральный налог на прирост капитала чуть меньше 24 % после года владения, удержание пятнадцати процентов от цены при закрытии, которое сверяется с фактическим налогом, и никакого налога штата Флорида. Подробности в инструменте «Выход и чистая выручка» с профилем Флориды.
Читайте также
Цифры
Цифры
Валютный вопрос
Дом во франках, фунтах, долларах или дирхамах означает валютную позицию, хотели вы того или нет. Что это сделало с покупателями за последние пятнадцать лет и как принять решение до того, как вы влюбитесь.
Частное письмо
Одно письмо в месяц.
Одно письмо в месяц: что изменилось в локациях, одна анонимная сделка с разбором и одна цифра, которую стоит знать. Без рекламы, без отслеживания, отписка одним кликом.