العناية الواجبة في ست ولايات قضائية

يصل المشتري من بلد إلى بلد آخر حاملًا عادات الفحص التي ألفها في وطنه، وهذه العادات خاطئة. فالإنجليز يفحصون المبنى ولا يكادون يقرؤون ملف التخطيط؛ والألمان يثقون بالكاتب العدل ويُفاجَؤون بأنه في إسبانيا لا يتحقق من شيء؛ والأمريكيون يتوقعون تأمين سند الملكية فيجدون بدلًا منه سجلًا عقاريًا. ولكل ولاية قضائية وثيقة واحدة تحسم الشراء، ونادرًا ما تكون هي التي تخطر أولًا ببال المشتري الأجنبي.

إسبانيا: ملف التخطيط العمراني

البيت هو الترخيص. ما الذي رُخِّص، وما الذي بُني، وهل توجد شهادة الإشغال الأول، وهل الترخيص السياحي ساري المفعول وباسم البائع، وما الذي يجوز إعادة بنائه على المساحة القائمة. يحصل المحامي على الملف البلدي وقيد السجل المساحي ويقرؤهما مقابل البيت كما هو قائم؛ والفروقات هي مادة التفاوض. أما الكاتب العدل فيتحقق عند إتمام البيع من الهوية والملكية، ولا شيء غير ذلك. والمشترون الذين استغنوا عن المحامي لأن هناك كاتبًا عدلًا اشتروا توسعات غير مرخصة على كل ساحل.

فرنسا: تحريات الكاتب العدل

الكاتب العدل محايد، تعيّنه الدولة، ويتولى التحريات: الملكية، والرهون، وحقوق الارتفاق، وحق الشفعة للبلدية، والفحوص المتعلقة بالأسبستوس والرصاص والطاقة والنمل الأبيض التي يجب على البائع تقديمها. عيّنوا كاتبًا عدلًا خاصًا بكم أيضًا؛ فذلك لا يكلف شيئًا إضافيًا، إذ يتقاسم الاثنان الأتعاب، ويقرأ كاتبكم لمصلحتكم. والملف الذي ينبغي الإصرار عليه هو سجل التراخيص لأي توسعة، وفي حالة الشقة محاضر اتحاد الملاك: واجهة صُوِّت على ترميمها في العام الماضي فاتورة في هذا العام.

إيطاليا: الجيوميترا

قبل توقيع العقد الابتدائي، المعروف بالكومبروميسو، يفحص الجيوميترا، وهو مسّاح فني، مطابقة كل مبنى على الأرض للتراخيص العمرانية وللسجل المساحي. والأحجام المبنية دون ترخيص لا يجوز بيعها على حالها، بل يجب تسويتها أو هدمها، ونصف بيوت المزارع في توسكانا فيها شيء من ذلك. وفي حالة فيلا على ضفاف البحيرة، تكون تراخيص المرسى ومكان الرسو وثائق مستقلة؛ وفي حالة فيلا مدرجة في سجل التراث، يحكم ملف هيئة حماية التراث (Soprintendenza) كل تغيير مستقبلي. ثم يتحقق الكاتب العدل من الملكية. وتذكروا أن الوكيل العقاري يعمل لمن يدفع له، وكل طرف يدفع لوكيله.

إنجلترا: عقد الإيجار والتحريات

لا شيء ملزم قبل تبادل العقود، وهذا حماية للمشتري ومخاطرة على البائع. يتولى المحامي التحريات: لدى السلطة المحلية، وفي التخطيط، والصرف الصحي، والبيئة، ويقرأ سند الملكية. وفي حالة الشقة يكون عقد الإيجار طويل الأجل هو الشراء نفسه: السنوات المتبقية، والإيجار الأرضي، وسجل رسوم الخدمات، ونظام الموافقات لدى مالك الملكية الحرة. والمسح الإنشائي هو القاعدة، ويكلّف به المشتري. وفوق عشرة ملايين، يعرف وكيل الشراء أيضًا كيف تكون الحياة في المبنى، وهو ما لا تسجله أي وثيقة.

ألمانيا: الكاتب العدل والسجل العقاري (Grundbuch)

يصوغ الكاتب العدل العقد، ويتلوه كاملًا بصوت مسموع، ثم يسجل الصك؛ والسجل العقاري حجة قاطعة في الملكية والأعباء. أما الفحص الذي لا يقوم به الكاتب العدل فهو فحص المبنى: المسح الفني غير مألوف هناك ولا ينبغي أن يكون كذلك، ومخطط البناء الخاص بقطعة الأرض هو الذي يحدد ما يجوز إعادة بنائه في أحياء الفلل في ميونخ وهامبورغ، ووفق اشتراطات الأسقف المصنوعة من القش في زيلت. ويُتحقق من حماية التراث لدى الهيئة المختصة، ولا يُستنتج من عمر البيت.

نيويورك: المبنى

يقرأ المحامي المبنى قبل الشقة: خطة الطرح، والقوائم المالية، ومحاضر مجلس الإدارة، وصندوق الاحتياطي، والدعاوى القائمة، والرسوم الاستثنائية. والكوندومينيوم ذو الميزانية السيئة شقة سيئة بأي سعر. أما في التعاونية السكنية، فملف الطلب المقدم إلى مجلس الإدارة فحص ثانٍ في الاتجاه المعاكس، وموضوعه أنتم. ويحل تأمين سند الملكية محل السجل. ويأتي إتمام الصفقة في غضون أسابيع.